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中渝置地业绩下滑战略撤退

2018-10-12 20:26:19

一个月前,媒体还在感慨融创中国孙宏斌时运不济,历经两次收购滑铁卢;一个月后,融创中国便以32亿元成功买下中渝置地和国嘉地产共同持有的成都7个项目。

7月下旬,中渝置地公告称,公司全资附属公司妙领与融创中国全资附属公司易胜控股签订份收购协议。买方有条件地同意购买悦景的全部已发行股份,以及欠付妙领的未偿还股东贷款总金12.16元。

同时,融创中国全资附属公司重庆融创基业与四川国嘉订立第二份收购协议,将收购成都国嘉志得置业余下的20%股权,总代价约为4.5亿元。两项收购事项总代价为32.06亿元。交易完成后,成都国嘉志得置业将由融创中国全资拥有。

甩卖7项目

据了解,交易标的成都国嘉是一间2007年成立的中外合资企业,注册及实收资本为人民币13.75亿元。为中渝置地与川企国嘉地产的合资公司,由中渝置地通过志得实益持有51%,国嘉地产实益拥有49%。于2007年至2015年5月期间,成都国嘉已完成约80万平方米的若干物业发展项目,目前在成都拥有已完成及规划可售总建筑面积约为190万平方米的已完成物业及发展中项目的组合包括住宅、商业及停车场区域。

目前,成都国嘉拥有合共7个发展中及已完成项目,总可售建筑面积为240万平方米,当中约140万平方米并未签约出售,当中包括写字楼区域、商业物业及停车场。

“这样的出售在成都并不鲜见。之前华人置业和恒大之间的转让、成都传媒集团将其大魔方的股权转让给招商地产和招商资本、城南的江宇地产也准备退出成都,旗下的天府城也成功转手。”成都卧龙吟机构执行总经理杨明富对《中国经营报》记者进一步分析称:“显然,有人看空成都市场,但也有人看多。”

对于此笔出售,中渝置地也承认主要是内地市场的不明朗。其称:“由于过去数年建立的库存,导致成都市场,尤其是商业部分正处于不明朗的方向并有进一步向下调整的风险。”

为此,本报记者同样致电融创中国,该公司回应称:“近期公司的收购事项均不作公告外的其他回应。”而当问及日后重庆和成都是否会划为新大区进行管理时,融创中国回应称:“公司在多年前的确曾在成都有项目,两个城市的项目具体管理问题还有待安排。”

“近年来,融创在重庆的销售抢眼,随着重庆市场的逐渐饱和,融创在成都的扩储成为意料之中的事情。融创一次性入手七个项目,势必加大了公司的版图,并为接下来的销售提供保证。”杨明富表示。

频频出售资产

已经出售数笔资产的中渝置地显然是看空那位。

2013年11月13日,中渝置地宣布将重庆照母山一宗地块出售给世茂房地产,代价为14.25亿元;2014年11月24日再度以总价4.59亿元,出售重庆万州区江南新区三宗地块。

6月2日,该公司宣布以人民币55亿元向恒大出售重庆中渝的物业。出售物业主要位于重庆市渝北区心脏地带,涉及总建筑面积约3.42百万平方米已竣工物业及发展中项目的组合,包括住宅、商业及酒店综合大楼。这一次,中渝置地出售的股份及借款总代价为人民币27.56亿元,扣除国嘉地产权益后将产生一笔净额为人民币11.48亿元的现金。

对于公司的频繁出售,该公司管理层曾在业绩会上表示:“因为我们管理上比较灵活,我们也了解各地的情况、形势,又可以套现,又可以赚钱。”其中,在出售重庆资产后,中渝置地投资者关系主管陈绮华曾公开表态称:“以往公司价值未受市场认可,股价仅为2元港币左右,此次以2.7元港币进行出售交易,有助体现内在价值。”

“重庆中渝现时拥有总建筑面积约3.42百万平方米已竣工物业及发展中项目的组合,包括住宅、商业及酒店综合大楼,主要位于重庆市渝北区心脏地带。未来还将寻找项目与价格都令双方满意的出售机会,具体计划依时机而定。”陈绮华进一步指出。

目前,中渝置地的官网显示,其项目集中在成都、西安、重庆、贵州几个城市。其中,重庆以及成都的项目大部分已经易主。倘若中渝置地持续出售资产、将会锁定贵州、西安等其他城市的项目。

业绩持续下跌

虽然官方表态公司的估值是出售的原因,但连年下跌的业绩以及在管理层对房地产业务的心不在焉也是其中的重要原因。

在近几年中,中渝置地鲜少增加土地储备。近的拿地记录已经要追溯到2013年上半年。当时,中渝置地以平均每平方米870元购入贵阳合肥路、西安未央区、重庆沙坪坝等5块地块,计划建筑面积约340万平方米。

继2014年的零拿地之后,中渝置地还将在2015年继续保持审慎买地策略,其称:“土地储备组合保持足以应付五六年发展水平,2015年需要动用资金达80亿元,当中5亿元为土地款及70亿元开发建筑费用,好条件的地块才会考虑,不会为买而买。”

因此,有不少市场人士对记者猜测:中渝置地有港资的血统,一扩张审慎、二对内地市场更为悲观、三正在逐步退出内地市场。当记者欲向中渝置地求证时,其并未给以明确答复。

资料显示,中渝置地实际控制人是有着“重庆李嘉诚”之称的张松桥,其擅长资本运作,曾同时担任4家香港上市公司董事局主席,也曾进入胡润房地产富豪榜,是一个典型的财务投资人。因此,和其他开发商近百负债率相比,中渝置地的净资产负债比率一直维持在低位。其中,2012年为12.4%、2013年为10.3%、2014年为17.3%。

除了负债率偏低外,中渝置地身上也贴着“港资企业囤地惜售”的标签。

2014年有媒体消息称,中渝置地近二十年前拿下的重庆新牌坊新溉路口地块至今未开发,被周边居民拿来种菜。据重庆本地一位不愿具名的中介人士对媒体表示,中渝置地成立之初以较少的金额在重庆各区域囤下数额不小土地。随后,便开始依靠土地增值。上世纪90年代拿下的地块在2006年才装入上市公司,至今还没有开发完毕。

受公司管理层的影响,中渝置地的业绩也不甚乐观。数据显示,2014年中渝置地仅实现销售额57.54亿元,同比下跌41.1%,仅完成年度目标的52.3%。期内,因为其出售的重庆照母山项目及万州项目产生了非经常性盈利5.474亿港元,终收入达到103亿港元,相较于2013年68.45亿港元,增长50.5%;股东应占溢利约10.683亿港元,相较于2013年5.054亿港元,增幅达111.4%。但扣除非经常性损益后,中渝置地2014年的盈利依旧是下滑态势。

据该公司今年上半年公布的业绩显示,中渝置地累计合约销售金额约为27.98亿元,按年下跌4%,已售建筑面积约44.1万平方米,按年上升约31%。其中,6月录得合约销售金额约为5.04亿元,已售建筑面积约7万平方米,与5月比较则分别下跌约20%及26%。经统计,中渝置地的业绩已经连续19个月呈下跌态势。

似乎已经预见公司在达成销售目标上的力不从心,投资者关系主管陈绮华表示,中渝置地今年可售货值约150亿元,其中三分之二将于下半年推售。但受早前出售重庆项目的计划影响,公司将下调全年80亿元的销售目标。

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