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房地产4季度行业投资策略向下估值底往上看

发布时间:2019-05-22 11:03:08

房地产4季度行业投资策略:向下估值底 往上看改革

投资建议

10月有小行情,4季度整体趋势是震荡中等待改革红利释放:随着市场利率缓步上行,成交量将难以区分淡旺季,预期4季度地产板块整体表现将是震荡。目前板块整体估值较大盘折让约12%,接近历史底部区间,随着成交预期调降,龙头个股在10月有望出现15%左右的小幅估值修复,同时建议4季度重点把握土地流转改革题材。4季度荐股:土地资源获取能力强:华侨城;全国布局龙头:保利、万科,金地和招商;土地流转受益股:工改商/住题材的深圳本地股,及持有核心区工业土地较多的公司。

理由

1)城市成交量已经难分淡旺季;预期10月份成交将比9月份小幅下降5%。我们发现2010年之后,重点城市“金九银十”特征并不明显。我们预计10月份重点城市成交量将较9月份小幅下降5%,理由:1)预期主流开发商供应平稳释放;2)我们主要观察票据贴现利率走势(作为按揭利率的替代指标)来判断需求走势,我们注意到,自7月份以来,票据贴现利率持续维持在5‰~5.5‰之间,区别于2011年月间快速上行至6‰以上,因此,我们认为此轮成交受按揭利率折扣上调的影响将是渐进式的,不会有大幅下行风险。

2)不会继续全国“一刀切”式调控,4季度政策看点在于长效机制和土地改革。今年的房价上涨主要存在于一线城市(8月平均同比涨幅17%),而二、三线城市的同期房价涨幅仅为8%和3%,我们认为继续全国“一刀切”式调控的概率很小,4季度政策看点主要在于建立“树目标、做监管、抓保障”的长效调控机制以及土地流转改革,预期将在11月份中下旬开始逐步明确。

3)预计基金三季度末地产行业持仓在标配略高。我们观察到2季度末,基金的地产股持仓约7.1%,处于历史相对高位,往前看,预计三季度末持仓将有所回落,至约6.5%。

盈利预测与估值

板块整体估值已较大盘便宜12%,接近历史底部区间。目前板块整体ForwardPE约7.8x,较大盘折让约12%,而2010年5月、2011年10月板块估值较大盘折让也仅18%,意味着估值下行风险有限。

风险

流动性收缩速度超预期,引发行业成交下行风险。

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